近日，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上表示，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35-40平米之间。由此，他得出的结论是“中国住房市场还有很大发展空间”。
这样的结论很难说是错的，但他给出的数据却让很多人意外。稍有统计常识的人就会知道，样本的数据越大，平均数能反映出的现实情况就越失真，这时候就需要平均数和中位数配合使用，虽然事后有专家勘误，“人均1.1套”应为“户均1.1套”，否则根据后面人均35-40平米的建筑面积，户均要有三四套房了，“被平均”是很多人的第一反应。
另一方面，现在中国住宅户均1.1套，是不是意味着中国住房总量已经趋近于饱和了呢？或者说，未来的房地产行业发展主流是存量市场的改造而非做增量呢？
一笔糊涂账
事实上，我国从未进行过全国性的住房普查，无论是统计局还是住建部都缺乏全面的住房统计数据，这在世界大的经济体里面是很少见的。由于缺乏全面客观准确的数据，它就直接影响楼市政策的执行效果。如是金融研究院院长管清友在今年6月份接受笔者采访时也提到，我国房地产政策一个很大的问题就是底数不清，对全国的住房总量缺乏一个全面的判断，所以政策出台总有盲人摸象的感觉。
中国住房总量之所以迟迟没有全面准确的数据并不在于其统计的难度，因为中国每十年会做一次全国人口普查情况（上一次是2010年的“六普”），普查的内容就包括全民的住房情况，但由于普查虽然采用的是入户调查制，由于住房信息等基本属于申报制，漏报、不报的现象难免存在，国家又不愿意投入力量进行联网清查，所以我们今天看到的数据多是估算、测算。2013年8月，《人民文摘》在一篇《我们究竟缺不缺住房》的文章中，援引国务院发展研究中心、市场经济研究所所长任兴洲的说法，根据2010年第六次人口普查数据和相关数据测算，2012年中国积累存量住房面积约179亿平方米，2.2亿套房。按照常住人口家庭算，户均约1.02套住房。
六年之后就人均1.1套住房了吗？这也是顾云昌的话引起轩然大波的原因。
当然，中国住房总量难以完整统计也是有原因的。比如中国住房供应体系复杂，呈现典型的城乡二元结构，农村多为宅基地自建房，而城镇则以商品房为主。大多数对住房的预测与估算，都是以城镇住房为研究标的。而难点在于，城镇住房供应体系也复杂多样。
根据如是金融研究院近日发布的研报《中国住房总量估算：我们的房子过剩了吗？》一文显示，1994年房改之后，城镇住房体系进入新时代，经过二十多年的发展，逐步形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的格局，各大类又有纷繁复杂的小类：
| 我国城镇住房供应体系，资料来源：公共资料整理 如是金融研究院
如果再加上农村的居民自建房，的确中国的住房总量在这么多年的发展之下，要成为一笔糊涂账了。
实际住房面积远低于小康标准
如是金融研究院的研报也根据不同的统计口径对城镇住房的四大类数据进行逐一测算。
首先是根据2010年“六普”数据计算出2010年底城镇住房存量为196亿平方米。研报认为，这个数据是现有数据中质量最高，涵盖范围最广，数据最为可靠的，它涵盖了房地产开发商建造的商品房、各类保障性住房，也包括职工家属宿舍和集体宿舍，还包括自建房、原农村住房划转为城镇住房而产生的“农转城房”、小产权房等，净漏登率控制在0.12%以内，不足则在于上文提到的——由于是入户调查，很多家有多套但只住一套，空置房未被计算在内。
在“六普”截至2010年底的数据基础上，采用固定资产投资项下的住房竣工面积（不含农户）计算2011-2017年城镇住房竣工面积增量。住房竣工面积数据在官方的统计中近年来屡屡被披露提及。根据统计局的数据，新媒体“投资人”也曾计算得出，1998-2016年，这19年来全国的新增商品住宅的竣工面积为97.97亿平方米。如是金融研究院研报通过加总和估算，得到的未包含投资500万元以下的城镇自建房和 “农转城房”的2011-2017年的城镇住房竣工面积增量为66.90亿平方米。
综上，如果不考虑空置住房，2010年城镇住房存量为196亿平方米，2011-2017年城镇新增住房67亿平方米，全国城镇住房总计263亿平方米，2017年城镇常住人口数量为8.13亿，城镇人均居住建筑面积为32.35平方米。
如果根据中国家庭金融课题组和国家电网公布的住房空置率折中约15%算，2010年城镇住房存量为231亿平方米，全国城镇住房总计298亿平方米，城镇人均居住建筑面积为36.65平方米。但考虑到中国独有的公摊面积后，国内使用面积仅为建筑面积的约70%，也就是说，中国实际城镇人均住房面积仅为25.66平方米，虽然建筑面积达到了住建部“十三五”规划的2020年城镇居民人均住房建筑面积35平方米，但实际住房质量和小康社会住房标准相去甚远。
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房地产做增量还是做存量？
如果和发达国家相比，中国的人均城镇住房面积就更显得逼仄。数据显示，2017年美国人均住房面积中位数为65.03平方米（美国普查局），2016年英国人均住房面积为49.4平方米（英国统计局），2014年德国人均住房面积为44.6平方米（德意志联邦统计局），2013年法国人均住房面积为40平方米（法国CGEDD报告），2014年芬兰人均住房面积为39.9平方米（芬兰统计局），2013年日本人均住房面积为38.81平方米（日本统计局），均高于中国的36.65平方米。2016年韩国人均住房面积为33.2平方米（韩国国土交通部《2016年居住实况调查》）。由此可见，与大多数国家和地区相比，我国人均住房面积依旧偏低。
从趋势上来看，自住房与租赁住房的比重虽然各国不尽相同，但总体上以自有房为主，大体自有房与租赁房在7:3甚至8:2之间。以美国为例，根据2010年美国人口普査结果，2010年全美人口为3.09亿，其中65.1%居住在自有房中，34.9%租房居住；自有房平均每户2.65人，租房户平均每户2.44人。自有住房人口比重超过了70%。
中国自古有“安居乐业”的古训，买一所房子，成了所有进城人的共同梦想，从这个意义上说，中国住房市场，除了住房质量（人均面积）外，总量市场也还有很大的发展空间。
从总量上看，有一个简单的估算逻辑。我国城镇住房总量接近300亿平方米，截至2017年底总人口约13.9亿，按58%的城镇化率计算，城镇人口约8.062亿，如果要达到发达国家人均实际住房面积40平米的水平，住房总量要达到322.48亿平方米；如果要到2025年基本实现城镇化的70%，人口保持基本稳定增长到14.5亿，那么城镇人口约10.15亿，按人均实际住房面积的40平算，需要住房总量约406亿平方米。
从目前看，房地产市场增量放缓是一个趋势，但未来房地产市场仍将蓬勃发展，一方面是存量市场的拆旧建新，比如已购公房等房改存量住房约为41亿平方米，占比约为14%，这部分房源多为老旧住房，存在多种问题，无法满足城镇居民美好居住需求，未来这部分存量的改造升级也有较大的市场空间。另一方面增量市场也是一个非常恐怖的数字，要知道，1998-2016年全国的新增商品住宅的竣工面积为97.97亿平方米，而这19年来是中国房地产市场增量最快的时段，刨去租赁市场，未来的城镇化过程，保守估算，要达到发达国家标准，可能还将带来70亿平方米左右的增量。
还有一个需要考虑。顾云昌认为，未来中国房地产市场的发展除了需要考虑城市化外，随着社会的发展，家庭小型化和老龄化将会是趋势，丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。他引用数据说，发达国家一人家庭是15%-20%，中国现在是6%-7%，这也在一定程度上增加了住房套数。
不过如是金融研究院的研报则关注我国复杂的城镇居住体系，比如目前保障房72亿平方米，占比约为24%，作为城镇住房的补充总量已经不低，未来应该保持稳定，否则会挤占过多的市场用地，推高房价，背离保低端、促民生的初衷。再比如小产权房约有73亿平方米，未来如何合法化也是一个非常棘手的问题。
房地产政策的发布绝对不能仅仅是为了调节房价，从根本上说是更好地促进房地产市场为人民安居乐业服务。尽管上文我们介绍了多种估算方式和数据，但我国尚未准确掌握全国住房总量和平均住房状况，包括总面积、总套数、户型比例、设施状况、房屋产权结构、各城市的家庭实际居住状况等确实不争的事实。而没有翔实的数据，就难以明确哪些住房问题最紧要的，是总量不足还是贫富不均？总量缺乏到何种程度？住房不均到何种程度？大中小城市是否面临同样问题？这些问题得不到回答，就难以有效地制定住房政策。这些都影响着具体房地产政策的制定以及实施效果，也影响着房地产开发商未来的开发决策、对未来市场的信心等。今年开始的全国个人住房数据联网在某种程度上能解决一部分增量产权的清查，但巨大的存量市场，依然需要开展基础性的全国住房调查，建立一个类似中央银行个人征信系统的住房信息系统，如果这套系统再与实名制信息系统整合，它的意义将不仅仅是为住房政策制定提供基础性数据，而是为社会各项事业的发展提供依据。
