“长租公寓就是外表光鲜亮丽，背地里伤痕累累。”
近日有消息传出远洋集团将剥离旗下长租公寓“邦舍”业务，房企退出曾经的风口长租公寓行业，远洋不是第一家。五月份朗诗发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓等五项业务剥离至控股集团。
其实从2018年下半年开始资本市场对长租公寓就持谨慎态度，住房租赁债屡遭监管中止或终止，仅2018年四季度以来就有超过七家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200亿。
迟迟无法盈利的长租公寓被趋利的资本摒弃，精明的房企退出也早有预兆。远洋集团早在2015年宣布进行以房地产为基础的多元业务结构发展，第二年远洋开始涉足长租公寓。2017年远洋旗下的长租公寓邦舍进入7个一二线城市，管理房源5千间，不过到了2018年底其房源数减至3452间。
年报显示，虽然2018年远洋成功迈入销售额千亿，不过扣除非经常性损益后核心净利同比大降62.87%，资产负债率也同比增加5.28个百分点达到74.68%的历史最高值。业务多元化没有帮助公司收入大增，反倒拖累主业，同年远洋营业收入同比下降10%。
受累于业绩下滑，远洋集团公开表示，目前存量及持有的物业、新业务、非开发业务占用相当大的资源和管理精力，所以正在加快把远洋回归到一个以开发业务为主的轨道上来。其董事局主席李明也在2018年业绩会上对投资者追问长租公寓话题不正面恢复，同样强调关注主业。
与远洋集团管理的几千间房源，长租公寓业务规模较小不同，朗诗是房企系中较早进入长租公寓的房企之一。早在2014年朗诗就开始向长租公寓等多个业务领域延伸触角，其官网数据显示2018年朗诗拥有4万多间房源。
克尔瑞数据显示，2018年长租公寓在朗诗业务收入中占比仅为1.7%，而房地产开发销售业务则占比84.7%，目前朗诗的利润增长主要依靠房地产开发，长租公寓业务不但持续亏损，还有侵蚀公司业绩的迹象。
2017-2018年朗诗在长租公寓板块两年总亏损达到2.34亿，亏损还随着业务规模的扩张有进一步扩大的趋势。
而此次朗诗将长租工业剥离至控股股东朗诗集团，上市公司所得款项可达8.994亿，可减少朗诗寓亏损对上市公司业绩的影响。
现在归于沉寂的长租公寓两年前却是另一番景象，2016年开始到2017年从中央到地方政策层面多次强调大力发展住房租赁市场，在利好政策频出的背景下2010年起就初露锋芒的长租公寓迎来了行业元年。
2015年开始VC、PE对品牌公寓支持力度加大，各大公寓公司融资额度明显增多同时融资频次加快，魔方公寓在2015年首次获得2亿美元融资。2017年房企也纷纷入场，就连银行对长租公寓的态度都发生180度大转
2016年进入长租公寓领域的旭辉，其旗下领寓国际副总裁高杰2017年接受经济观察报采访时说：“我们一年前去跟很多银行谈融资，根本就约不到人。结果2017年下半年，风口突转，各种银行都来找我们。”年底旭辉发行的首单民企长租公寓储架式权益类REITs30亿规模从计划发行到最终成功仅用了短短43天。
到了2018年初自如更是获得有华平投资、红杉资本、腾讯三家领投的40亿A轮融资，也刷新长租公寓行业最高单次融资记录。同策统计数据显示，2018年长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿。
不过因为整个行业都不盈利的状况下市场说冷就冷，房企系的退出只是这个行业趋冷的现象之一。
中原地产分析师卢文曦曾表示，对长租公寓而言不赚钱是常态，5年以上的培育期是非常重要的，自有资金投入较多，现金流回正需要时间。
同时，长租公寓采用融资手段进行规模扩张，8%的融资成本让企业背上沉重的杠杆压力，在成本居高不下，在产业链其他增值业务盈利模式尚不成熟的情况下，规模扩张后的盈利压力十分巨大。
又因为目前发行的以长租公寓为底层资产的ABS或类REITs产品，期限多为2-3年，优先级收益率最高不超过6%/年，而长租公寓运营商收揽房源与房东签的至少5年的合同，很容易出现短资金长用的情况。
同时公司借钱扩张，花出去的钱多，进来的钱少，资金链很容易出现问题，引发爆仓。
去年8月随着杭州鼎家长租公寓的暴雷，运营4年的上海寓见公寓也在10月陷入拖欠房东租金，部分租客背上分期贷款还被赶出去，资金链岌岌可危，紧接着资金方之一的华瑞银行要求对寓见进行信贷资产保全。
暴雷前寓见资产管理超300亿，已开业门店43家，开业房源2万间，并且寓见还曾获得雷军等明星投资人的“加持”。
寓见的暴雷也引得前我爱我家集团副总裁胡景辉呼吁相关部门对全国长租公寓运营商展开地毯式排查。
整个2018年一共有10家长租公寓先后出现问题，长租公寓行业除了部分运营商因为资金引发暴雷出清外，巨头并购小规模公寓运营商也开始了。
今年1月湾流国际与深圳本土长租公寓品牌星窝创享青年公寓在上海召开新闻发布会宣布并购完成。
同月，总部位于北京的蛋壳公寓宣布以2亿美金收购发家于杭州并在长三角颇有影响力的长租公寓爱上租。
爱上租在长三角地区拥有的分散式长租公寓房源超过8万间，钱江晚报报道称，据一位知情人士透露，其实在爱上租被蛋壳公寓收购前，已经遇到了资金紧张的问题，甚至爆出提前跟房东解约止损的新闻。
蛋壳此次收购完成后，其管理的公寓房间数量接近40万间，业务分布于北京、上海、广州等10个一二线城市。
受益于规模持续扩大，今年3月1日，蛋壳宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，本轮融资后，蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。
不同类型的长租公寓运营商头部效应越发明显。
龙湖冠寓目前开业5.3万间，其计划2019年累计开业接近10万间，2018年业绩会上龙湖管理层对住宅开发的要求比较保守，未来增速达到10%即可，但是对于商业运营、长租公寓、智慧服务主航道业务都有比较好的预期，预计到2020年，龙湖冠寓的收入将超过20亿元。
龙湖2018年年报数据显示，集团物业投资租金收入为40.9亿，冠寓的收入占比达10.4%，2018年冠寓录得租金收入达4.2亿。冠寓管理的5.3万间公寓中，开业超过6个月项目的出租率为87.4%，整体出租率仅有50.1%。
迅猛的拓展速度拉低冠寓整体出租率，虽然规模在扩大收入增长也在2018年大幅增长1062.7%，但目前冠寓仍然没有赚钱。不过龙湖是top30房企中，唯一在年报中提到长租公寓收入贡献的房企。
长租公寓要盈利，成本不能超过房租的5成，目前还在培育期的长租公寓投入都过大，即使是轻资产运营的长租公寓运营商，仅拿房成本就高达收入的7成。
不过也有头部房企系长租公寓运营商在放缓扩张的脚步，万科泊寓覆盖全国35个城市，累计开业超6万间，不过万科在其年报中却提出“聚焦主航道，巩固提升基本盘”，并且租赁住宅业务被归入“其他业务”中并没单独列示。2017年时万科为第二年定下累计开业15万间的目标，但是2019年的目标就支降至10万间，且以“万村计划”拓展租金业务的计划也在年报中消失。
长租公寓行业现在成了飞不起来的“猪”，旭辉领域北京事业部总经理汤若季对地产杂志说的话也反映了行业现状：“长租公寓就是外表光鲜亮丽，背地里伤痕累累。”
文 | 叁里河
