7月9日晚间，万科公告确认称，长租公寓事业部总经理薛峰离职一事属实，据悉，薛峰自5月底开始担任事业部总经理，至今不足一个半月。
此前不久，消息称，曾获得王石站台力捧的“万村计划”主动放弃部分偏远地区的已签约农民房房源，并愿意按照合约规定与房东协商赔偿相应违约金。多元化业务转型并未给万科带来新的营收增长点，用万科总裁兼首席执行官祝九胜的话说，万科多元化“不尽如人意”，商业、物流、冰雪等业务，未来会“有序安排”。
履职不足一个半月 总经理离职
薛峰实际是一名万科老将。今年上半年，薛峰经历了频繁的岗位调动。1月，万科通过内部任免邮件，免去其厦门市万科房地产有限公司总经理职务，改任万科企业有限公司总经理，履职4个月后，薛峰再被调到长租公寓事业部任总经理，之后传出离职消息。
知情人士透露，万科的长租公寓业务起步于厦门，并在厦门最早进行了多元化尝试，薛峰此前任职厦门万科，对这一业务相对熟悉。万科安排薛峰负责长租公寓，主要是看中了他在厦门时的工作成果，对薛峰“寄予厚望”。
谈及离职，万科方面表示，租赁住宅业务是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健的发展，长租公寓团队也将在孙嘉的带领下进行组织重建和事人匹配。
今年以来，包含远洋、朗诗等在内的四家房企先后曝出了业务剥离、高管离职和项目投入周期过长的问题，财经评论员严跃进表示，薛峰的离职也恰恰说明长租公寓不好做。实际情况来看，万科在租赁业务上的投入很大，但困难也多，很多时候品牌影响力做出来了，租客也很多，但长租公寓就是不赚钱，至少和开发业务相比差很多。万科也要继续研究租赁市场的新特点和新风险，尤其是在压缩规模和降低成本方面需要有新的考虑“。严跃进称。
“万科的长租公寓操作可以理解为”战略方向正确、操盘策略错误”的现象，从长租公寓发展来看，或者说租赁市场的发展来看，近两年国家大力支持，企业积极响应也无可厚非。但从操盘策略上看，现在做的长租公寓和市场上的部分经济型酒店本质没区别，无非就是一个是按月租，一个按日租的区别，换而言之，对于租赁背后的需求的研究，其实还是停留在过去的模式上，这也会导致更多经营上的问题 “，严跃进表示。
“万村计划”放弃偏远地区“城中村“房源
7月2日，万科内部人士就“万村计划”决定放弃深圳坪山、光明等部分偏远地区“城中村”房源，并主动违约赔偿的消息进行了确认，表示，“”万村计划”的推进过程中，确实遇到了一些实际困难，综合推进过程中的客观情况，万科拟对现有房源结构进行小部分的调整和优化，目前相关工作正在有序推进“。
早在2018年11月，“万村计划”就被曝出“暂停”全面签约新房源的消息。这一消息，在2018年年底，万科南方区域媒体交流会上得到了确认，万科高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文称，“万村计划”确实放缓了拿房源的速度“，他表示，“一年的时间，我们的城中村房源从一两千间拓展到七八万间，已经到了该收敛的时候了”。
作为万科试水多元化，同时也被标榜为存量时代领域重大尝试的举措，“万村计划”一度被寄予厚望。2018年4月22日，万科深圳“城市共创大会”中，万科集团创始人、董事会名誉主席王石现身就深圳下一个40年如何发展做了开场演讲，并为“万村计划”站台，王石认为，万科已经探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的发展模式，万村复兴可以成为深圳持续辉煌的基石。
“万村计划”的运作模式是，一方面，万科希望通过对这些“农民房“房源的改造为其旗下长租公寓项目“泊寓”填充房源，另一方面，作为响应深圳市政府对城中村改造规划的政策，万科希望借“万村计划”保留深圳低成本的居住空间。
支撑“万村计划”推进的事实是，深圳官方数据显示，深圳全市土地面积约为1997平方公里，相当于北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，同时被城中村占据了大量土地，存量更新市场广阔。
然而，理想中的”城中村”改造并不容易，改造后的二房东模式决定房屋价格必须要上涨，而这恰恰容易引发指责。2018年6月，一封以富士康”无名劳工代表”名义发出的《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》在网上流传。《部门书》称，深圳万村发展有限公司（以下简称“万村公司”）在富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”业务，导致当地“城中村”房租翻了2-3倍。随后，一些“城中村”房东明确表示“不同意万科改造”的消息也被曝出。
万科董事会主席郁亮也坦诚，“确实低估了”万村计划”的困难性，比想象中要复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎“。
业内人士表示，深圳市相关监管部门规定的城中村租金涨幅每年不能超过6%，而此前万科付给“城中村”房东的租金涨幅是“3年递减10%”，也就是说这些长租公寓的房源涨幅每年不超过3%，收益预期降低。然而，深圳万科对“城中村”改造投入了很高的成本，如果未来出租率和租金涨幅不及预期，万村公司改造的长租公寓可能6-8年都不会盈利，甚至整个租赁周期都不会盈利。另外，在财务测算和施工进度上，万科也过于激进，有照搬房地产开发“快周转”、“高举高打”套路的嫌疑，通过房屋物理改造和体验植入，提升短期溢价，这与存量时代精细化运营的思路完全不同，习惯了“拿地-融资-建房-卖房”的产品快速简单复制模式的开发商必然遭遇“水土不服”。
多元化业务“不尽如人意”
除却长租公寓业务，万科2013年以来对外推出了城市配套服务商的战略方向，同时加速多元化破冰。6年来，万科的多元化触角相继深入了商业、物流仓储、冰雪度假、教育等多个领域，尤其是租赁业务，一度与开发业务平起平坐。
但是，多元化业务的营收上却不甚理想。2018年万科年报显示，去年一年，万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%。其中，来自房地产业务的结算收入为2846.2亿元，占比95.6%，排第二位的物业服务收入为97.9亿元，占比3.2%，其余业务仅为1.2%。
6月28日，万科2018年度股东大会中，祝九胜用了“不尽如人意”评价万科多元化业务的回报水平。他表示，“具体而言，物业板块作为独立的业务是盈利的，回报水平也不错；物流板块布局接近4年时间，也达到了合理的水平，可以覆盖成本；但养老、教育等业务还有些差强人意，万科将不断提升相关业务水平”。
具体而言，物业服务虽然被万科大力推崇，但整体收入尚不足百亿；商业地产虽然经历了规模的扩张，但是，年报显示，去年一年，以万科印力为代表的商业地产租金收入不过80亿元。
养老方面，数据显示，目前万科旗下的170余个养老项目，基本都处于亏损状态。
创收能力薄弱的同时，部分新业务由于规模扩张，成本支出一直在增加。统计显示，2018年万科长期待摊费用为50.44亿元，而这一费用在2017年仅为20.66亿元，同比增长144.16% 。
开发业务才是“基本盘”
地产主业上， “不够专心”的万科逐渐丧失了规模“头雁”的优势，业绩增速趋缓。财报数据显示，2016年-2018年，万科的销售金额分别为：3647.7亿元、5298.82亿元和6069.5亿元；这三年间其销售增速分别为39.5%、45.3%和14.5%。2019年一季度，万科营收483.75亿元，同比增长56.93%，增速相比去年同期，降低了近9个百分点。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评论称，于开发商而言，无论是向产业地产转型(比如物流、旅游、养老等地产)，还是向下游物业管理、住房租赁、家装等行业转型，又或者向文体、汽车等其他行业转型，都要讲求人力和精力、财力和物力大规模和持续投入的精细化运营。物流地产每平米赚的钱，都是以几毛或几分为单位；租赁至少经营8年才开始盈利，开发商要耐得住、等得起。因此，如果城市化还有空间，住房改善还有潜力，增量地产开发的红利还在，那么当转型遇到困境，开发商往往选择退回自己熟悉的领域。
万科也在找回“基本盘”。2019年度，“基本盘“一词被郁亮反复提及，祝九胜也在本年度的股东大会上特意强调，” 开发业务是我们的基本盘，2019年开工面积达到3609万平方米，物业服务稳健发展，住宅租赁也会提高经营质量，提高回报水平”。
“回归“基本盘”的另外一个标志是，拿地态度的转变。中指院统计数据显示，2019年前2个月，万科积极拿地，耗资274亿位居榜首。3、4月虽有沉寂，但也在不断发力，进入6月，万科先后在昆山、江阴、温州、重庆、宁波、柳州等地豪掷超百亿拿地，仅6月单月，万科新增开发项目就有14个，权益建筑面积275.5万平方米，权益地价188.81亿元，这也是万科本年度用钱最多的一个月。
文 | 刘莹 徐准
