漫步纽约街头，无论是第五大道，还是曼迪逊大街，又或是从坚尼街一路闲逛到布利克街的西村区……在这些寸土寸金的黄金地段，街道两旁本应是琳琅满目的店铺，如今却空空如也，大门紧闭。
据英国《卫报》报道，美国纽约的零售业正面临大面积关门的巨大危机。纽约上西区著名的林肯广场影院宣布将于本月正式歇业。这一消息对不少影迷来说是个打击，但同时也体现这个国际一流大都市正遭受中产阶级化和互联网的双重夹击。
租金为何难降?
在过去几年间，美国有上千家小型零售店铺关闭，取而代之的是大型连锁店。面对日益增多的闲置商铺，房东(通常是机构投资者)并不愿意降低租金。
最近，一项由纽约州议员海伦·罗森塔尔发起的调查显示，纽约上西区一路段有12%的商铺闲置待租。而这一趋势正在整个美国蔓延。据美国有线电视新闻网(CNN)报道，截至去年10月，美国零售门店关闭逾6700家，超过2008年金融危机时期创下的6163家纪录。
业界普遍认为，美国零售业泡沫的破灭主要受到电商的影响，亚马逊是“元凶”。但从实际情况来看，这一想法未免太过简单。
“并不是因为亚马逊，而是因为租金。”《正在消失的纽约》(Vanishing New York)一书的作者耶利米·莫斯表示，“自上世纪70年代以来，纽约零售业经历了破产危机和高犯罪率等诸多困难。实际上，商铺可以承受来自互联网的冲击，但这必须以合理的租金为前提。”
零售业租金的变化有一部分原因在于房东的变化。如今，很多拥有店铺出租的房东不再是单个家庭，而是机构投资者或对冲基金。出于投资的考虑，他们显然不愿意降低租金以迎合零售业的变革。“这些机构投资者买下店铺，并不是用于自己办公，而是把店铺出租给连锁店或者短期租给奢侈品店，”莫斯说。
另外，承租者的不同也会影响到银行对店面的估价。如果机构投资者选择出租给一家小型私人商铺，店面就会贬值，如果是租给大型连锁店，价格就会上升。“所以说等待连锁店来租是有好处的。如果你是个基金经理，你也会宁愿选择把房子空在那儿，甚至做核销，也不会降低租金。”
美国作家埃尔温·布鲁克斯·怀特曾在《这里是纽约》一书中指出，纽约是“由一个个小街区组成”的城市。“许多纽约人的一生都在一个比村庄还小的范围内生活。”然而，纽约独特的街区文化正在高昂的租金下一步步走向消亡。“纽约正变得越来越均质化，零售业的消失改变了这座城市的固有特征。”莫斯说。即便房东能够下调租金，小商铺的租期一般也都只有2-5年，而非按惯例10年一签。“有越来越多的沿街商铺被闲置，一些店铺在短租之后也空了，这种趋势未来将加剧。”
房地产也受冲击
事实上，高租金不仅影响到零售业，也影响到房地产的其他领域，包括居民住房。“如果你发现闹市区街角都是银行或药店，二楼还有个健身房，原因只有一个：老百姓也付不起租金。”
而对商业地产商来说，这一轮零售业危机将导致不少企业被兼并。去年12月，法国商业地产巨头尤尼百-洛当科以247亿美元收购澳大利亚西田集团，合并后将成为全球市值第二大的购物中心运营商。
在纽约像布利克街这样的地区，过去有拉夫·劳伦、马克·雅克布等很多时尚精品店入驻，而现在却门庭冷落。“即便租金降下来，商铺还是空着，没有商家愿意成为街上唯一的店铺，这就带来了更多问题。”
零售业迎来拐点?
好在转机正在到来。有观点认为，美国零售业市场将迎来拐点。“这就好像《饥饿游戏》一样。”纽约零售业地产代理人罗宾·曾德尔说，“如果你足够聪明、勇于创新，你就可以在这个市场中存活。无论是房东还是零售商，都不得不重新去了解和适应新一代消费者。”
曾德尔发现，在过去的几个月里，房东们开始坐不住了，纽约曼哈顿苏荷区已有5家店铺开张。“机构投资者们吹大了零售业的泡沫，但现在是时候把市场还给我们了。”曾德尔说。
作为承租人，零售业店主们在这场租赁“游戏”中明显处于劣势，他们认为房东在租赁中的行为属于投资行为。而对店主们来说，如果想要签10年合同，就需要支付更高的租金，如果提前违约还要支付额外费用。因此，店主们渴望得到更多利益保护。“在未来，任何新的租赁合同都将有一项事先协议，确保房东和店主成为利益共同体。”曾德尔说。
此外，一些零售商正在自谋出路。比如美国服饰初创品牌Everlane尝试利用其在互联网的影响力来提升实体店铺的业绩。曾德尔认为，网购可以满足消费者对必需品的需求，但未必能买到喜欢的东西。“你还是需要和人接触、互动，但可以通过另一种形式，现在的消费者都很聪明。过去实体店就是靠打折促销来吸引客户，而现在将有更多营销策略。比如先通过互联网吸引顾客，再让顾客充分了解他们的产品。”
