“实在抱歉，去北京实习住宿问题，自己确实解决不了。”8月初，唐定收到兰州财经大学大四实习生婉拒offer的信息，虽然唐定所在的互联网公司给出了每月3000元的实习补贴，外加免费晚餐、免费班车等补贴，但高昂的房租依然令实习生望而却步。
对于北京房租上涨，唐定感同身受。今年二月，他租住的潘家园附近的两居室从5600元涨到了6100元，于是他换到了北沙滩附近自如3200元的主卧，现在当他打开自如app时，同一小区同样户型的主卧价格已经涨到了3700元，半年涨幅15%。
综合各家机构的数据来看，北京2018年7月份的同比涨幅在10%到20%之间，但在数据背后，坊间沸腾的民意，则更多指向了资本助推长租公寓争抢房源，人为抬高收房价格，导致租金上涨。
供给失衡这一影响租金变化的最主要因素，则有意无意地被忽略。
“公寓机构没办法操控价格，因为没有定价权，所有公寓占租房比例不到2%，怎么能有定价权？”蛋壳公寓创始人兼CEO高靖告诉腾讯《棱镜》。他认为，还是要看供求关系，房租长期看，温和上涨是个趋势，毕竟跟CPI（居民消费价格指数）正相关。
谁在支配租房市场？
8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，他们承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这其中，自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套等，总计125725套（间）。
随后，包括自如在内的机构表态响应。其中，自如承诺，新增房源约8万间（存量房源退租加上新增供应），新增房源租金不涨。蛋壳公寓则承诺，2018年8月至12月，北京地区租金环比7月不增，并且不囤房惜租。乐乎公寓创始人罗意回复腾讯《棱镜》称，这1000套房源为近两个月到期房源，“我们集中式公寓所有房源都是满租状态，暂无新项目开业。”
“机构手里要是有这么多存量，那空置率得多高，哪个机构能够承受？”贝壳研究院院长杨现领表示，昨天会议，政府是要求未来几个月，努力扩大供给，是新收的房，在不动收出房价格情况下，加大收房力度，扩大供给。
“12万套房占整体市场租赁房源比例接近8%。如果这12万套房真不涨租金，那么北京市场的租赁价格将明显平稳。”中原地产首席分析师张大伟告诉腾讯《棱镜》。贝壳研究院的数据显示，北京全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，其中存量可租房源为150万套。
单就北京市场而言，目前各家均未公布存量房源。高靖语焉不详，称“北京市场有几万间”。自如CEO熊林2015年曾表示，北京已拥有3万套、10万间房源。熊林最近披露的数据则是，“租赁机构化占比不足3%，自如在北京占比也不过8%”。
而按照杨现领在2016年年底的分析，目前北京租房市场格局是“4411”——40%是中介，40%是二房东，10%是业主，10%是自如等长租租赁机构。这意味着，尽管全国总体长租公寓市占率仅为2%，但在二手房占主导的北京市场，长租公寓对租金价格的影响不可小觑。
当长租公寓规模扩大到一定程度，实现区域控盘后，无疑对市场的定价拥有一定的话语权。
对此，张大伟表示，北京已经有超过一半的房源非房主直接交易，北京等市场已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%，这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，叠加对普通租赁业主定价的影响，这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。
中信证券也在一份报告中指出，国家严控楼市的情况下，楼市交易降温使中介机构在新开楼盘和二手房交易的收入下降，于是大量的资本涌入租房市场，利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率，同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。
“但归根结底，中介机构的炒作能起多大作用还依赖于各自对市场垄断的程度。”中信证券指出。
不过，蘑菇租房的一位高管向腾讯《棱镜》表示，长租公寓公司当然很想通过资本的助力下不断扩大房源，在某个区域市场形成垄断地位，从而通过价格主导权来实现盈利，然而要实现这个目标难度很大，一是房租涉及民生，政府不会坐视不管；二是长租公寓主要是二房东模式，目前大部分的房源最终还是个人业主的，很难短时间迅速增加房源。
位于北京市朝阳区的北京像素小区是规模较大的白领租客聚集地尽管自如、蛋壳两家机构出面否认此前“天通苑抢房”事件的真实性，但互相争夺房源是市场惯例，自如、相寓、蛋壳公寓、链家等机构会争抢租房房源。
一位熟悉链家租房业务的人士告诉腾讯《棱镜》，只要能保本都会争夺，一般都和房东签三到五年的长期托管合同，这样的房子将来大概率会转成买卖，可能会带来长尾收益，不过内部也会有成本控制，“一套房子，房东知道自己想要租多少钱，满足房东的价格后，算上装修、保洁等费用，主次卧各能租多少钱，我们心里都有数，100、200元的差价对租户的心理影响很大。”
杨现领则指出，运营机构与业主的委托合同为3—5年，在既定的时间周期内，这套房源就是一个稳定的供应，运营机构的定价更稳定，波动幅度相对更小，远远低于市场租金波动幅度，目前机构的渗透率太低，未来租房市场格局可能是“541”结构，50%是像自如这种专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。
此前，熊林在最近的一封公开信中披露，自如成立6年，客户端的价格涨幅远低于市场涨幅。而根据中信证券的统计，北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米，上涨幅度为53.55%。
租房市场的洗牌者
“以北京为例，即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。”SOHO中国董事潘石屹在微博中写道。他认为，这次房子租金猛涨的深层次矛盾是长期以来房子的供不应求。
如果拿衡量房地产市场最综合的指标——租售比来看，1:300~1:200相对合理。但目前包括北京在内，租售比远远低于1:300。潘石屹认为，北京住宅租金回报率只有1%，正常租金回报率是银行贷款利率再加1%到2%，目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。
如按潘石屹的模型计算，租金回报率要达到合理稳定的状态，要么房价下跌，要么租金上涨。如房价不下跌，92.33元/月/平米的租金，未来要上涨至少5-6倍，一间面积30平米的房子月租金应达到至少13500元。
不过，在新派公寓CEO王戈宏看来，这个行业根本没有利润率可言，大部分都是亏损的，外界说的利润率2-3%，那肯定是高估的，做长租公寓，如果你好好做手头的两三个项目，经营得道的话，几年之后是能够挣钱的，但一旦摊子铺开，铺得太大，亏损无疑。”
王戈宏告诉腾讯《棱镜》，没有资本的加持，长租公寓基本上很难玩下去，资本短期可以不看盈利，它可以说看重的是商业模式，如果长租公寓还是以二房东模式为主，公寓方只是赚个差价和运营服务费的话，就实在看不出未来它如何盈利。
资本，由此成为长租公寓机构的命脉。
自如、相寓等租房市场中介通常会对房源进行修缮改造，以获得更高的价格租赁
在8月19日的座谈会上，北京市住建委要求自如等租赁企业，“不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。”
实际上，除了银行贷款外，长租公寓资产证券化成为另一融资渠道。2017年1月10日，魔方公寓ABS设立，募集资金总额35亿元，系国内首单长租公寓ABS。此后各大长租公寓运营商都相继借着政策的东风纷纷发行此类产品。
王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”，低价买下北京CBD整栋森德大厦，改造成新派公寓CBD店。此后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金方式发行给32名LP投资人。除此之外，长租公寓创业公司尝试跟银行合作，租户每月连本带息将租金交给银行，银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。
此次舆论漩涡中的自如、蛋壳也颇受资本青睐。前者年初获得40亿元人民币的A轮融资，估值逾200亿元人民币，刷新中国长租公寓行业单笔记录。后者则在上半年完成两轮融资，合计1.7亿美元。
知情人士告诉腾讯《棱镜》，我爱我家旗下的相寓也在寻求A轮融资，未来数月将会公布。截止2017年年末，相寓共拥有28万套、55万间在管房屋套数。此前，我爱我家原副总裁胡景辉曾表示，相寓是长租公寓领域中唯一盈利的企业。
在当下长租公寓商业模式仍未完全跑通的情况下，低买高卖仍然是最直接的生意。
潘石屹在微博中写道，租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子，商人的本质是逐利的，昨天租金低的时候租进来，今天租金高的时候再租出去，他们就可以赚到其中的差额，他们是在利用价值规律做生意。
这背后，被房租市场挤压的故事还在继续。
一位曾租住在木樨地附近的自如租客告诉腾讯《棱镜》，房子到期后，自如管家有很大的涨价自主权，去年9月租了15平米左右的主卧到期，之前租金2660元，管家开口要收3770元，并且让租客适当还价，自己觉得有猫腻就找自如总部的朋友打听到，这个主卧系统定价是3220，管家后续也没有受到任何惩罚。
