编者按：
从来没有哪个行业像房地产一样，在跌宕的经济周期中一路昂扬向上。
当“不将房地产作为短期刺激经济手段”的主基调出炉后，这个行业马上叫苦不迭，“融资难了，卖房难了，赚钱难了。”
如果说前三十年“因势成人”，待红利消弭，日后或许该“因人成势”，未雨绸缪者，早在降低债务杠杆，开辟第二战场。
8月底，头部房企密集披露2019年中期业绩，值此历史档口，《棱镜》出品“房企寻路”系列，剖析若干标的，共探行业前路。
是为本系列第一篇，关于华夏幸福。
在中国平安的“驰援”之下，华夏幸福（600340.SH）终于不差钱了。
8月16日晚，华夏幸福披露2019年中报，上半年实现销售额645.31亿元，营收387.3亿元同比增长10.7%。
前6个月净利润实现84.8亿元，同比增长22.4%，下半年再完成60.08亿元，即可完成与中国平安的2019年度业绩对赌。
作为第二大股东，中国平安带来华夏幸福的不止业绩压力，还包括179.73亿元的投资款，以及融资时的信用背书。当其他开发商在信贷寒冬中发抖时，华夏幸福上半年新增融资632.55亿元。
信贷资金只能续命一时，华夏幸福的长久发展，还须其自身造血充沛。
此前，华夏幸福依靠产业新城和住宅销售双轮驱动，住宅销售不断回收现金，用于反哺耗资巨大的产业新城业务，从而实现滚动式发展。
曾经如火如荼的环京楼市因调控持续收紧继续哑火，华夏幸福转而开始异地复制业务模式，进军环南京、杭州等地区，但住宅销售依旧难掩颓势，2019年上半年销售额同比下滑两成有余。
住宅销售下降，产业投资不减，这直接导致华夏幸福经营性现金流不断下降，截至2019年6月底，其经营性现金流为-205亿元。
中国平安还给华夏幸福带来一个以原华润置地CEO吴向东为首的新管理团队，他们的任务是为华夏幸福打造第二级的新业务——商业地产等。
半年时间过去了，“吴向东还在憋大招”。
终于不差钱了
引入中国平安这个二股东（持股比例25.25%）之后，华夏幸福必须接受二股东的定期“考核”。
2019年上半年，华夏幸福的“KPI”完成得不错。
该公司上半年营业收入387.3亿元，同比上涨10.74%；归属上市公司股东净利润84.8亿元，同比上涨22.44%。
按照华夏幸福和中国平安之间的对赌协议，2018 年度、2019 年度、2020 年度华夏幸福的净利润增长率应分别不低于 30% 、65% 、105% ，即净利润分别不低于 114.15 亿元、144.88 亿元、180 亿元。
如此算来，华夏幸福2019上半年利润完成接近6成，下半年再完成60亿的净利润即可过关。
净利润增速两成的同时，华夏幸福的资金面变得充裕起来。
在其他开发商因为融资收紧哀鸿一片之际，华夏幸福筹资性现金流从去年同期的-97亿元突涨到317亿元，从而保证了手中有大量现金可以支配。
2019年中报显示，报告期内华夏幸福的新增融资为632.55亿元，其中银行贷款为 123.32 亿元，新发行债券及债务融资工具金额为 167.37 亿元，信托、资管等其他融资金额为 341.85 亿元。
智纲智库的一位高级合伙人曾在早期参与过华夏幸福的咨询和策划工作，他表示，华夏幸福与其他传统开发商的不同之处在于，它有很多产业类的非地产业务，这保证它能够在传统的地产开发贷经营贷之外拥有更多元的融资渠道。
华夏幸福方面表示，在632.55亿元的新增融资中，529.92亿元为非房地产项目融资，102.63亿元为房地产项目融资。
经营性现金流猛降
净利润和融资额向好只是表象，经营性现金流不断减少、住宅销售金额滑坡、应收账款继续增长等，都是亟需华夏幸福解决的深层次问题。
《棱镜》查询华夏幸福财务数据发现，2011年至2018年及2019年一季度和2019半年度，该公司经营性净现金流分别为2.41亿元、2.18亿元、-34.74亿元、-49.54亿元、74.5亿元、77.63亿元、-162.28亿元、-74.28和-154.54亿元和-205亿元。
2015年和2016年，是华夏幸福经营性现金流最好的两个年份，彼时正值环京楼市如火如荼。
由于华夏幸福主要靠住宅地产销售反哺产业新城业务，因此楼市大环境的好坏直接影响其经营性现金流状况。
2017年和2018年，正是楼市调控最严厉的年份，针对环京地区的调控尤甚，华夏幸福在环京的住宅销售额和销售面积双双下滑，反之环北京以外区域的销售数据上升。
2019年上半年，华夏幸福在环北京以外区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，在整体销售额中的占比从上年同期的39.94%提升至58.21%；销售面积占比由上年同期的47.21%提升至66.20%。
尽管华夏幸福在环南京、环杭州不断开辟出新的“根据地”，但这些地区同样受到房住不炒政策的影响。
2019年上半年的经营简报显示，华夏幸福的房地产开发签约销售额同比下滑26.65%。
住宅销售滑坡之际，华夏幸福不得不更加倚重产业新城业务的收入补血，但产业新城业务的结算对象为当地政府，其结付受制于财政预算等流程，回款周期相对较慢。
这导致华夏幸福的应收账款不断上涨。
2011年至2018年，华夏幸福应收账款分别为3.06亿元、14.11亿元、17.44亿元、51.37亿元、71.77亿元、95.01亿元、189.1亿元和344.38亿元；对应收账款增速分别为993%、361%、24%、195%、40%、32%、99%和82%，复合增长率为96%。
截至2019年6月底，华夏幸福的应收账款已达398亿元。
吴向东“在憋大招”？
中国平安这个二股东，还给华夏幸福“推荐了”一套管理班子——以原华润置地CEO吴向东为首的团队。
2019年2月，吴向东带着原华润置地的一众旧部，正式进入华夏幸福，吴向东出任联席董事长和总裁等职，其工作是在华夏幸福原有的产业新城业务之外另辟战场，打造商业地产、高端住宅、长租公寓、康养地产等新业务。
此前，华夏幸福董秘林成红对《棱镜》表示，华夏幸福的商业地产新业务将在公司原有的存量区域和项目中择优进行。
果不其然，华夏幸福近日拟向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及持有的对项目公司债权，转让对价53.87亿元；同时平安人寿委托华夏幸福子公司对该项目代建代管。
上述交易所涉项目地块系北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块。
该项目所在的丽泽金融商务区，按照规划将成为北京的第二金融街，随着今年大兴机场的启用，北京南部新城的位置逐步凸显，多家大型金融机构计划迁址丽泽商务区，因此该地块被认为是北京目前最具投资潜力的新兴商圈。
此外，“他（吴向东）将计划在武汉开启一个巨无霸的商业地产项目。”一位华夏幸福内部人士表示。
据悉，武汉近期将出让两宗巨无霸地块，地块位于武昌滨江商务区，紧挨武汉绿地中心，起拍价总计116.25亿元。
这两宗地块的潜在买家即华夏幸福，用途则是大型商业综合体，曾经在华润置地以深圳万象城项目一炮而红的吴向东，能否靠这个武汉项目梅开二度，重造辉煌？
这首先取决于华夏幸福是否愿意斥资超百亿拿下项目地块，亦或是，平安接手项目地块，交给华夏幸福代建代管，从而让华夏幸福从庞大的资金压力中金蝉脱壳？
半年时间过去，吴向东这队“奇兵”低调依旧，但熟悉吴向东风格的华润置地人士对《棱镜》说道，“ 别着急，他肯定是在憋大招。”
文 | 棱镜
