对外经济贸易大学保险学院教授王国军在接受时代财经采访时表示，从人口老龄化的趋势和中国人拥有房产的比例来看，“以房养老”确实适合一部分老人养老，但由于受制于房价等因素，短期内“以房养老”仍然难以做大。
“哪怕只有一单业务，也是成功的探索。”在“以房养老”被推向全国一个多月后，银保监会近日又一次发声，称“以房养老”虽然试点业务量不大，但确实满足了一部分老年人的养老需求。
银保监会还表示，下一步将加强与相关部委沟通协调，积极争取配套政策，重点解决“以房养老”中遇到的房产登记、抵押、公正等环节的操作性问题。
然而，“以房养老”曾试点四年，效果远不及预期，为何政策继续加大推广力度，让“以房养老”走向全国？
“养老是一个至关全局的问题，不可能通过一种办法来解决所有养老问题，所以需要各方探索多层次、多渠道的养老保障体系，让所有人找到适合自己的养老方案。”对外经济贸易大学保险学院教授王国军在接受时代财经采访时表示。
难言乐观的试点
所谓“以房养老”，主要是指住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其住房抵押给保险公司，双方结合住房价值、老人年龄和预期寿命等达成约定，由保险公司定期向老人支付养老金，老人身故后，保险公司获得房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。
国内探索“以房养老”已长达15年。从2003年原保监会和原国家建设部联合向国务院提交《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》开始，各种性质的“以房养老”探索已层出不穷，但多以失败告终。
直到2013年9月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》政策再加码，提出将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，使得“以房养老”成为解决养老资金难题的途径之一。
随后在北京、上海、广州和武汉四个城市于2014年开始进行“以房养老”试点，规定拥有独立产权房的60岁以上老年人可以将住房反向抵押。两年后，“以房养老”试点逐渐大扩围，各直辖市、省会城市、计划单列市及部分地级市均被纳入。而在今年8月，银保监会决定将“以房养老”保险扩大到全国范围。
然而，试点四年来，“以房养老”的市场反应难言乐观，虽有多家保险公司获得了试点资格，但截至目前，只有幸福人寿推出了一款“幸福房来宝”的项目。银保监会数据显示，截止2018年8月底，全国共有114户162 位老人参保。
增加养老收入的初衷
试点阶段市场反应平平，政策为何还将“以房养老”推向全国？
多位专家表示，这与中国人口老龄化趋势有关。全国老龄办数据显示，2017年底，我国60岁以上老年人口已达2.41亿人，占总人口的17.3%。“这些老人的养老、医疗、旅游等服务，都需要资金支持。”中国社科院世界社保研究中心执行研究员张盈华指出。
但人社部数据显示，从2014年开始，城镇职工基本养老保险金出现赤字1321亿元，而到了2017年，这一数据更是高达4649亿元。相应的，中国养老金的上调幅度正不断走低，从2015年的10%下降到2016年的6.5%，2017年更已降至5.5%。
此外，《中国养老金融调查报告2017》显示，超70%的调查对象养老资产储备在50万元以内，而在未做任何储备的人群中，有接近18%的人年龄在40岁-59岁，这一面临退休的庞大群体，未来的养老问题非常严峻。
不仅如此，由于中国家庭不断小型化、少子化，传统的居家养老模式也将难以为继。国家统计数据显示，我国家庭的平均规模从1953年时的4.33人下降到2010年的3.10人，预计到2030年，家庭规模将进一步缩小到2.61人。可以肯定的是，随着人均寿命越来越长，未来家庭养老压力将越来越大。
按照银保监会有关负责人的说法，“以房养老”的目的，就是为老年人在政府提供的基本养老之上，提供一种新的增加养老收入的选择。
因此在养老金吃紧的背景下，房产自然而然的成了养老储备的重要补充。《中国家庭财富调查报告（2017）》显示，在城镇家庭的人均财富中，房产占比达到68.68%。而《中国养老金融调查报告2017》显示，目前我国城镇老年人住房拥有率达到75%。
银保监会数据显示，目前已经参与“以房养老”的家庭，养老收入得到显著提高，户均月领养老金 1.1 万余元，人均月领养老金 7700 余元。
一场持久战
不过，即便推向全国，“以房养老”短期内仍然难言乐观。
张盈华曾在接受时代财经采访时表示，由于受到房屋产权不清、传统养老观念、以及房价上涨预期高等多种因素影响，对“以房养老”政策的应者寥寥。
以最核心的房价因素来看，房产未来的价格决定了目前养老金的支付水平和保险企业的盈利状况。而目前，由于有“土地财政”做支撑，房价稳涨不跌的神话依然比较普遍。
因此，有业内人士表示，如果房价继续上涨，则导致老人舍不得抵押，甚至会出现早期投保老人退保现象。
“但‘以房养老’周期较长，没人能保证房价几十年后不会大跌，这对保险公司而言，风险很大。”王国军告诉时代财经。
此外，目前国内的部分政策和法规，也制约着“以房养老”的开展。例如针对房屋产权70年的限制，虽然在今年8月，民法典各分编草案已提请全国人大常委会审议，其中提出住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。但是，对于续期多长时间、如何收取费用等细节并未给出规定，因此保险机构拿到此类住房亦面临一定风险。
而王国军表示，不像其他保险，“以房养老”前期需要保险机构不断外流资金，直到老人身故，再通过处置房产回收资金，但人均寿命延长，使得回本周期相应延长，较少企业愿意承担这样的风险，因此目前“以房养老”市场供给不足，只有一家企业开展业务，单品也比较单一。
“但从老龄化的趋势和中国人拥有房产的比例来看，‘以房养老’确实适合一部分老人养老。”王国军告诉时代财经，如果能打开投保人市场，这个市场并不小。但由于受制于房价、配套政策等因素，短期内，“以房养老”仍然难以做大。
也就是说，作为一种多元化养老模式，“以房养老”在国内的推进将会是一场“持久战”。
